Часто задаваемые вопросы

Часто задаваемые вопросы: ипотека, кредиты, банки.

1. Накладываются ли ограничения на приобретенную в кредит квартиру?

Да. Квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Если Вы хотите продать квартиру, обменять, сдать в аренду, сделать перепланировку, Вы должны получить согласие банка.

2. Кто является собственником приобретенной квартиры?

Заемщик. На него квартира регистрируется при покупке.

3. Кто может прописаться в приобретенной квартире?

Заемщик и члены его семьи (дети и супруг(а)) прописываются без согласования с банком, но с последующим его уведомлением. Прописывать других людей можно по согласованию с банком.

4. Что произойдет, если банк передаст залоговые права другому банку?

С точки зрения обслуживания кредита, на заемщике передача залоговых прав не отразится. Передача (продажа) залоговых прав — обычная международная практика, так банки увеличивают объем своих ресурсов для выдачи новых кредитов.

5. Что произойдет, если банк ликвидируется?

Обязательства заемщика по выплате кредита перейдут другому банку. Условия договора останутся неизменными.

6. Что произойдет, если заемщик не сможет платить по кредиту?

При наличии у заемщика поручителей, плательщиками по кредиту становятся они. Если их нет или они тоже не платят, банк обращается в суд с иском по поводу признания дефолта заемщика.

Далее квартира продается с публичных торгов. Полученную сумму (за минусом процентов, пеней, расходов на организацию продажи) банк возвращает заемщику.

Суд и продажа квартиры – крайняя мера, банки стараются войти в положение заемщика (например, предоставляют отсрочки по выплате процентов по кредиту).

7. Где должна находиться приобретаемая квартира?

В регионе присутствия банка-кредитора. Покупатель может не иметь прописки в регионе, в котором покупается квартира.

8. Кредитуют ли банки покупку квартир в новостройках?

Да, но строящийся объект должент быть одобрен банком. Для одобрения необходимо предоставить в банк комплект документов по дому, в котором будет находиться выбранная квартира.

Многие банки выдают кредиты только по объектам, возводимым одобренными ими компаниями-застройщиками.

Часто для выдачи кредита требуется прохождение определенной стадии строительства.

Кроме того, некоторые банки на период строительства требуют дополнительного обеспечения по кредиту.

9. Что является залогом при покупке квартиры в новостройке?

На этапе строительства залогом являются Ваши права на будущую квартиру, после завершения строительства квартира оформляется в собственность заемщика и переходит в залог банку.

10. Каковы процентные ставки по кредиту при покупке квартиры в новостройках?

На этапе строительства процентные ставки выше на 1-3% чем на вторичном рынке. После оформления квартиры в собственность, обычно, ставка становится такой же, как при покупке квартиры на вторичном рынке.

11. Какие требования банк предъявляет к квартире?

Основные требования по квартире:

  1. должна являться отдельной квартирой в многоквартирном доме
  2. квартира должна быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;
  3. квартира должна быть обеспечена горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;
  4. квартира должна иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах)
  5.  должна располагаться в здании, которое не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не признано уполномоченным государственным органом аварийным и т.д.

Этот список может дополняться конкретным банком

12. Кредитуется ли покупка жилья в Подмосковье?

Кредитуется. Причем почти всегда на тех же условиях, что и в Москве.

13. Зачем нужна оценка квартиры?

Оценка необходима банку для определения рыночной стоимости квартиры.

14. Кем производится оценка?

Независимой оценочной компанией, аккредитованной банком.

15. Можно ли взять кредит на покупку коммунальной квартиры?

Да

16. Можно ли взять кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире?

Да, но при условии, что комната имеет отдельный лицевой счет, и на нее оформлено право собственности.

17. Возможно ли приобретение с помощью ипотеки квартиры у родственников?

Нет

18. Кредитуют ли банки «альтернативные сделки»?

Да. Количество квартир в цепочке может быть ограниченным (3-4) или не ограниченным (в зависимости от конкретного банка).

19. Можно ли сдавать в аренду квартиру, приобретенную в кредит?

Да

20. От чего зависит размер кредита?

В первую очередь – от уровня дохода. Чем выше доход, тем больше размер кредита

21. От чего зависит процентная ставка?

От многих факторов, например: способа подтверждения доходов, сумма собственных средств, вносимых заемщиком, тип жилья, срок кредитования и т.д.

22. На какой срок выдается кредит?

Большинство банков выдают кредиты сроком 1 год – 20 лет. Максимальный срок на сегодня – 40 лет

23. Является ли декларируемая банком процентная ставка единственным расходом, который несет заемщик по кредиту?

Помимо декларируемой ставки имеют место существенные расходы при оформлениии кредита (плата за рассмотрение заявки, плата за выдачу кредита и т.д.), также существуют периодические расходы на всем периоде пользования кредитом (страхование, ведение счета и т.д.).

Если сложить все затраты, то реальные процентные ставки, в зависимости от банка, могут быть выше декларируемых на несколько пунктов.

24. Что такое «плавающая» ставка?

Ставка, привязанная, к показателю, не зависящему ни от банка, ни от заемщика.

В основном ставка привязывается к LIBOR (ставка на лондонской бирже межбанковских кредитов) и MosPrime (ставка предоставления рублевых кредитов на московском рынке). Сложность в том – как эти показатели спрогнозировать.

25. Какие применяются схемы платежей по кредиту?

Существуют две основные схемы:

  1. регрессивная – кредит гасится равными ежемесячными долями. Месячная выплата – часть кредита плюс процент на остаток суммы. Каждый месяц платеж немного уменьшается.
  2. аннуитетная – полная сумма выплат по кредиту за весь период пользования делится на количество месяцев. Каждый месяц размер платежа одинаковый. В первые годы пользования кредитом почти весь объем месячных платежей приходится на проценты.

Вторая схема гораздо более распространена. Хотя общая сумма выплат по ней немного больше, чем по первой схеме.

26. Возможно ли досрочное погашение кредита?

Возможно. Большинство банков за погашение в течении первого года пользования кредитом вводит штрафные санкции (несколько процентов от суммы досрочного погашения)

27. Под какие проценты выдается ипотечный кредит?

  • Валюта 9-14%
  • Рубли 10-15%

28. В какой валюте можно взять кредит?

Рубли, доллары, евро. Некоторые банки предлагают экзотические валюты – швейцарские франки, йены и т.д.

29. Какая сумма необходима для первоначального взноса?

В основном, 5-30%. Причем, чем меньше первоначальный взнос, тем выше процентная ставка

30. Существуют ли кредиты без первоначального взноса?

Несколько банков предлагают кредиты без первоначального взноса. Такие кредиты – риск для банка, поэтому процентная ставка по ним выше, чем по кредитам с первоначальным взносом.

31. Можно ли взять ипотечный кредит, если уже есть имущество, приобретенное за счет кредитных средств?

Можно, главное, чтобы Вы были в состоянии расплачиваться по всем кредитам.

32. Где прописаны условия кредитования?

Все условия кредитования прописаны в кредитном договоре

33. Можно ли использовать имеющуюся квартиру в качестве первоначального взноса?

Да, многие банки берут имеющуюся квартиру в качестве первоначального взноса

34. Можно ли брать кредит под залог имеющегося жилья?

Да, банки предоставляют такие кредиты. Как правило, выдается кредит размером 70-90% от закладываемой недвижимости.

35. В каком возрасте можно взять ипотечный кредит?

От 18 до 75 лет (на момент погашения кредита). Мужчинам призывного возраста необходимо урегулировать вопросы с военкоматом.

36. Как определяется максимальный размер кредита?

Размер ежемесячных платежей по кредиту не должен превышать определенной доли ежемесячного дохода.

В зависимости от условий банка, доля ежемесячного дохода, направляемого на погашение кредита, составляет 40-60%.

Кроме того, банк принимает во внимание дополнительные доходы заемщика (доходы от аренды, проценты по вкладам, дивиденды и т.д.)

37. Как подтверждается размер заработной платы?

С помощью справки 2-НДФЛ. Если зарплата «серая», предоставляется справка о доходах по форме банка или в свободной форме с подписью работодателя. При «серой» зарплате ставка по кредиту возрастает, в среднем, на 1%.

38. Кто такой созаемщик?

Лицо, доходы которого, вместе с доходами заемщика, учитываются при расчете размера кредита. То есть, если Вы хотите взять больший по размеру кредит, можно привлечь созаемщика.

39. Кто является созаемщиком?

Как правило, супруг. В некоторых банка в качестве созаемщиков рассматривают родственников, гражданских супругов, третьих лиц.

40. Будут ли доходы супруга учитываться при расчете суммы кредиты?

Только при согласии супруга. В противном случае, только доходы заемщика

41. Каковы требования к созаемщикам?

Если доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита, то такие же, как и к заемщику

42. Может ли супруг(а) не быть созаемщиком?

Может. Но в этом случае необходимо заключение брачного договора, определяющего порядок раздела имущества.

43. Кто такой поручитель?

Это лицо, которое, в случае невозможности основного заемщика платить банку, является плательщиком по кредиту. От данного обязательства поручитель отказаться не может (иначе банк подаст в суд).

44. Во всех банках необходимо наличие поручителей?

Банков, требующих наличие поручителей, не так много

45. Выдаются ли кредиты индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса?

Да, но необходимо будет предоставить в банк документы по компании: копии учредительных документов, образцы договоров, выписки с расчетных счетов и т.д.

46. Необходимо ли наличие постоянной регистрации для получения ипотечного кредита?

В основном, банки не требуют постоянной регистрации. Однако часто банки требуют наличие постоянного места работы и временной регистрации по месту получения кредита.

47. Можно ли получить кредит без наличия конкретного варианта жилья?

Это самый распространенный вариант. Удобнее искать квартиру под одобренную банком сумму.

48. Какой стаж работы необходим?

Как правило, общий трудовой стаж должен быть не менее 12 месяцев, причем, на последнем месте работы – не менее 6 месяцев.

49. Обязательно ли официальное трудоустройство для получения кредита?

Да

50. Повлияет ли наличие дорогостоящего имущества на размер кредита?

Наличие дорогостоящего имущества является положительным фактом при принятии банком решения о размере кредита.

Процедура получения кредита

51. Какое количество документов о клиенте необходимо банку?

В среднем, 5-15. Количество зависит от банка и от заемщика

52. Сколько времени занимает у банка принятие решения о выдаче кредита?

В среднем, неделя. Хотя сейчас некоторые банки готовы вынести свое решение в течении одного рабочего дня. В любом случае, заявленные сроки банк выдержит только при условии предоставления всех необходимых документов.

53. Когда делается первоначальный взнос?

До выдачи кредита. В банке-кредиторе заемщику открывается счет, на который зачисляется первоначальный взнос.

54. В какой форме выдается кредит?

Кредит может быть выдан как в наличной форме через банковскую ячейку, так и в безналичной форме путем перечисления денег на счет продавца

55. Когда начинают начисляться проценты на кредит?

С момента зачисления кредитной суммы на счет в банке-кредиторе

56. Каким образом осуществляется погашение кредита?

Погашение кредита осуществляется ежемесячными платежами. Как правило, нет необходимости приезжать в банк каждый месяц для внесения платежа.

Нужно иметь на счете в банке-кредиторе достаточное количество денег, чтобы банк автоматически каждый месяц списывал необходимую сумму.

57. Когда наступает просрочка по кредиту?

Зависит от банка. Просрочка в большинстве банков наступает через 1-5 дней после крайнего срока платежа.

В кредитном договоре четко прописано, что является для банка просрочкой платежа. Во избежание проблем, необходимо сразу известить банк о причинах задержки.

58. В случае досрочного погашения, необходимо ли платить проценты за весь срок кредита по договору?

Нет, проценты платятся только за время фактического пользования кредитом.

59. При частичном досрочном погашении уменьшается срок выплаты кредита или ежемесячные платежи по нему?

Изменяется либо срок выплаты кредита, либо срок ежемесячных платежей.

60. Платежи по кредиту осуществляются в конкретный день?

Как правило, это платежный период (несколько дней, неделя, две и т.д.).

61. Можно ли рассчитываться не в валюте кредита?

Нет. Расчеты осуществляются только в валюте кредита

62. Можно ли получить кредит больше той суммы, которую одобрил банк?

Можно, например, в случае, когда Вы вместо первоначально планируемых десяти лет, решили взять кредит на двадцать лет.

63. Можно ли взять кредит на сумму, меньше той, которую одобрил банк?

Да

64. Требуется ли нотариальное удостоверение договора ипотеки?

Нотариальное удостоверение договора ипотеки не является обязательным условием при заключении такого договора, и осуществляется по согласию сторон.

65. Кто выбирает нотариуса?

Как правило, сделки купли-продажи обслуживаются нотариусом, которого рекомендует банк.

66. Какую сумму при расчете максимальной суммы кредита будет учитывать банк: сумму, указанную в отчете оценочной компании, или сумму, запрашиваемую продавцами?

Банк будет учитывать наименьшую сумму

67. Какие существуют сопутствующие расходы по ипотечному кредиту?

Таких расходов может быть много, и они могут быть достаточно существенными. Такими расходами могут быть: плата за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за оформление кредитной сделки, за аренду банковской ячейки, за услуги нотариуса и т.д.

68. Какую величину могут составлять сопутствующие расходы?

До 3-5% от размера кредита.

69. Сколько времени занимает процедура с момента подачи заявления до получения квартиры?

Около 3-х недель.

70. Сколько времени отводится на поиск квартиры?

Решение об одобрении ипотечного кредита действительно 3-6 месяцев. Именно за это время необходимо найти квартиру.

71. Если не удается найти квартиру в период действия одобрения на кредит?

В этом случае подаются документы на продление срока одобрения. В большинстве случаев достаточно только документов подтверждающих доходы.

72. Если мне одобрили ипотечный кредит, а я от него отказался, несу ли я какие-нибудь обязательства перед банком?

Нет, обязательства перед банком появляются только после подписания кредитного договора.

73. Нужно ли платить квартирную плату за приобретенную в кредит квартиру?

Да, т.к. заемщик становится собственником.

74. Что такое аккредитив?

Обязательство банка осуществить платеж в пользу продавца при предъявлении им соответствующих документов?

75. Необходимо ли личное присутствие на сделке созаемщика?

Да

76. Сколько длится государственная регистрация договора купли-продажи?

От двух недель (при ускоренной регистрации) до месяца.

77. Личное присутствие на государственной регистрации договора купли продажи является обязательным?

Нет, Вы можете выдать доверенность на регистрацию.

78. Разрешают ли банки занижать стоимость квартиры в договорах купли-продажи?

Многие банки позволяют указывать в договоре купли-продажи стоимость квартиры до 1000000 рублей.

79. Что такое кредитный договор?

Это документ, в котором прописаны взаимоотношения банка и заемщика. В нем указываются обязанности сторон, сроки и размеры платежей по кредиту, порядок выдачи кредита.

80. Что такое закладная?

Это документ, удостоверяющий права требования банка на заложенное банку имущество.

На основании закладной банк получает право продать Вашу квартиру при невыполнении Вами обязательств по кредитному договору.

Закладная регистрируется соответствующим государственным регистрирующим органом.

81. В какой момент заключается кредитный договор?

После того, как выбранная квартира одобрена банком и страховой компанией, и произведена ее оценка оценочной компанией.

82. Кто готовит договоры для проведения ипотечной сделки?

Договор купли продажи составляется продацом и покупателем (с учетом рекомендаций банка к тексту); кредитный договор и закладная готовятся банком; страховая компания готовит договор страхования

83. Можно ли оформить долевую собственность на квартиру, приобретаемую на вторичном рынке?

Нет. Квартира оформляется только в собственность заемщика

84. Кто проверяет юридическую чистоту квартиры?

Риэлтор. Затем страховая компания и юридическая служба банка.

85. Если в квартире осуществлена несанкционированная перепланировка, выдаст ли банк кредит?

Банк может выдать кредит, но все зависит от масштабов переделки.

86. Как устанавливается факт несанционированной перепланировки?

Такие данные предоставляет оценочная компания. Данная информация, также, может содержаться в справках БТИ.

87. Какие виды рисков страхуются при осуществлении ипотечной сделки?

Страхование жизни и здоровья заемщика; страхование приобретаемой квартиры от повреждений; страхование права собственности на квартиру (страхование титула).

88. Если жизнь заемщика уже застрахована, необходимо ли ее повторное страхование?

Банк требует оформления договора страхования жизни заемщика в свою пользу, поэтому необходимо повторное страхование жизни. Такое требование выдвигают практически все банки.

89. Что такое титульное страхование?

Страхование рисков утраты права собственности на приобретаемое жилье. Право собственности может быть утрачено, если суд признаеи сделку купли-продажи квартиры ничтожной. Такое может случиться, например, если сделка была заключена без согласия лиц, имеющих право на продаваемую квартиру.

90. Каковы средние ставки страховых компаний по трем видам страхования?

0,8-1,5% от суммы кредита в год, увеличенной на 10%.

91. Как выбирается страховая компания?

Страхование осуществляет компания, включенная в список страховых компаний, аккредитованных банком. Из этого списка можно выбрать любую компанию.

92. Кто является выгодопреобретателем по договору страхования?

В первую очередь, банк

93. Что происходит при наступлении страхового случая?

При утрате заемщиком трудоспособности, страховая компания платит банку по его обязательствам. То же происходит при утрате заемщиком права собственности. При повреждении заложенного имущества, его восстановление осуществляется за счет страховой компании.

94. Когда необходимо заключать договор страхования?

Договор страхования необходимо предоставить в банк до заключения кредитного договора.

95. Как оплачивать страховку?

Оплата производится ежегодно и рассчитывается от остатка задолженности по кредиту

96. Сколько времени занимает процедура оформления страхового полиса?

Обычно, в пределах пяти дней

97. На какой срок оформляется страховка?

На весь срок кредита

Ипотечный брокер

98. Кто такой кредитный брокер?

Кредитный брокер – независимый посредник между клиентом и банками, предлагающими кредиты.

У каждого заемщика есть свои особенности, от которых зависит, на какой кредит может рассчитывать заемщик.

У каждого банка свой подход к оценке клиента. Банков много, в каждом из них много кредитных программ.

Задача брокера заключается в том, чтобы подобрать наиболее выгодный кредитный продукт для конкретного заемщика.

99. В чем выгода от работы с Вашей компании?

Во-первых, экономия денег. Если Вы подберете неоптимальный для себя кредит, то переплаты за него за весь период пользования будут намного больше, чем комиссия, которую берет за свои услуги наша компания.

Во-вторых, экономия времени. Мы делаем за Вас практически всю работу. Ваша задача: заполнить анкету, передать нам документы, подписать кредитный договор.

100. В чем особые преимущества Вашей компании?

Во-первых, мы выбираем оптимальную кредитную программу среди крупнейших кредитных банков.

Причины:

  • это проверенные и зарекомендовавшие себя банки, уже выдавшие большое количество кредитов. Рынок кредитования совсем молодой, постоянно появляются новые банки, предлагающие не всегда разумные кредитные программы. Вы вступаете с банками в долгосрочное сотрудничество, поэтому лучше работать с теми, которые уже проверены.
  • тридцать крупнейших банков выдают более 95% ипотечных кредитов
  • у нас не высокая комиссия
  • мы проводим для Вас всю кредитную сделки

101. Что произойдет, если Вы не сможете подобрать кредит?

Мы вернем Вам деньги в полном объеме.

Ссылка на основную публикацию